2017-08-26

作者：刘颂辉,杨玲玲

近日，厦门建发股份有限公司（600153.SH，以下简称“建发股份”）位于上海市松江区的住宅项目建发玖珑湾迎来交房。不过交房之际，业主们发现开发企业当初宣称“两房变三房，三房变四房”的“灵动空间”无迹可寻，取而代之的是空荡的天井。

业主描述称，“灵动空间”本来是开发商承诺将原来规划中的天井逐层搭建成房屋，“免费”赠送给业主。近日，《中国经营报》记者走访项目现场看到，600余套房源的“灵动空间”均未兑现，开发商尚未明确提出下一步的处理方案。

在房地产监管从严的大环境下，该项目的“灵动空间”是否属于违建？如果未能向购房者兑现，开发商的行为又是否涉嫌虚假宣传和消费欺诈？对此，《中国经营报》多次致电致函建发集团并上海公司，其上海泗泾项目相关负责人回复称，按照合同约定，在相关部门的监管下与购房业主进行交付，不会在法规外进行施工。至于后续处理方案，其表示公司尚未授权接受采访，不方便针对更多细节进行回应。

此外，土地储备是房企的“粮仓”，战略偏保守的建发股份在上海也面临着拿地难，发展难以为继的问题。不过，公司相关负责人回应表示，就市场行情来看，在上海市中心拿地依然颇有难度，因此，公司最近在看青浦、松江等片区的土地。“在积极地看地，但暂时还没有敲定的地块。”

“灵动空间”落空被指虚假宣传

2015年10月，正在销售中的上海松江区建发玖珑湾项目，因为“灵动空间”的宣传吸引了诸多看房者。

有视频资料显示，售楼处一名工作人员在对外介绍玖珑湾项目时提出：“所有户型都有‘灵动空间’，即7~10平方米的赠送空间，可以把两房做成三房，三房做成四房。”此外，根据业主提供的资料，建发玖珑湾官方微信于2015年10月31日发布了“N+1灵动空间”的广告推文。不过，记者近日关注该公众平台时发现此推文已被删除。

近日，《中国经营报》记者两次走访位于上海市松江区泗泾镇泗宝路155号的建发玖珑湾小区看到，楼道与左右两户人家的中间有个10平方米左右的天井，天井上下连通1楼至16楼，底部为绿色的草皮，每层都设置有两道横梁，三面为实体墙，并未搭建成平台。

业主梁先生介绍，该区域即为开发商承诺的“灵动空间”。记者走访过程中发现，建发玖珑湾所有的7层小洋房和16层高层住宅都存在“灵动空间”的设计。根据梁先生介绍，2015年通过出售上海原来的房屋，置换了建发玖珑湾一套119平方米的房子。当时销售人员介绍为“3+1”户型，通过赠送的“灵动空间”可以做出三房改四房的设计。销售人员承诺，交房之后，开发商将帮助业主建好“灵动空间”，还在购房合同之外签订了一份委托协议。该协议表示，房屋交接之日为开工日，最迟在开工之日起6个月工期内完成改造施工。

建发玖珑湾的购房合同约定，7月31日为首批业主的交房时间。临近交房有业主发现，开发商对于“灵动空间”的承诺只字不提，且只能在办理交房手续后，才被允许进入小区验房。

据了解，建发玖珑湾交房过程本是分批进行，第一批交房在7月31日前，另外一批在10月31日前。然而近日，该项目开发商规定所有房源提前到8月10日前全部交付。

“如此急促交房，又回避‘灵动空间’的问题，恐怕是承诺没法兑现。”业主向记者诉苦称，从交房至今，开发商从未做出明确答复，也没有提及赔偿事宜。同时，多名业主向《中国经营报》记者反映，“售房时单价高于周边楼盘，大家心里都清楚是把灵动空间算进了房价里，如果不包含赠送面积，谁还愿意买？”

记者针对此情况致电松江区市场监督管理局，该局商标广告监管科科长表示，如果业主手中保留相关虚假广告的证据，不论传单或是视频，可立即到辖区市场监督管理所进行举报，一旦被认定为虚假宣传和消费欺诈行为，执法人员将对其立案处理。

因“赠送面积”陷入纠纷

时间回溯到2014年4月10日，建发股份公司控股子公司建发房地产集团有限公司竞拍获得上海市松江区泗泾镇泗凤路1号B地块。随后，该地块被建设为建发玖珑湾项目，总投资额达17.19亿元，目前已全部竣工。在上海网上房地产平台上，该项目住宅总套数为668套，累计住宅合同均价30958元。截至8月24日，可售为2套。

“赠送面积”在房地产行业也被称为“偷面积”，是开发商通过更改房屋建筑结构和用途的一种行为。

今年年初，上海市政协委员、新城控股集团股份有限公司董事长王振华在提案中提出“赠送面积”是整个房地产行业多年来的通行做法，建议对已交付项目，如存在“赠送面积”，对开发商进行一定额度的行政罚款，此后不再对交付房屋实施“拆除”或“注记”等处罚；针对文件发布时在售或售罄但未交付的项目，如果存在“赠送面积”且不宜拆除情况的，建议采用以罚代拆的处理方式。

不过，上海市住建委相关负责人对此回应：“‘赠送面积’是个不存在的概念，如果开发商违规，政府部门就要冻结交易。”

此前，上海市闵行区浦秀路保利茉莉公馆开发商保利地产方面为了“送面积”，将阳台的地板留空，被认定为“违法建筑”，近300套房屋收到违建认定书，相关房产被冻结交易。

《中国经营报》记者注意到，这已不是建发玖珑湾项目第一次针对“灵动空间”产生纠纷。根据《青年报》报道，2015年10月，市民胡女士在该项目的购房过程中怀疑销售人员承诺赠送的10平方米或为违法建筑，在坚持不要赠送面积情况下，开发商5万元定金全额退还。

“灵动空间”承诺难以兑现，是否涉及到虚假宣传？北京市中唐律师事务所主管律师葛绍华对此表示，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。建发玖珑湾项目交房未达到销售广告的效果，其行为涉嫌虚假宣传。

战略保守？

建发股份早在2004年就已进入上海市场，其位于上海的房地产业务主要由建发房产操盘，记者查询建发房产官网信息发现，其目前位于上海的已建成项目仅有玖珑湾、璟墅、公园首府三个。

去年6月，建发房产以41.98亿元的总价，夺得嘉定区嘉定新城E27-1地块，楼板价30289元/平方米，溢价率68%。两个月后，建发股份控股子公司建发房产与北京城市开发集团有限责任公司及上海兴悦房地产开发有限公司组成联合体，通过公开竞拍方式成功竞得上海市宝山区顾村N12-1101单元06-01地块，成交总价为67.90亿元。

值得注意的是，自去年8月以后，建发股份在上海再无拿地动作。对此，建发集团上海泗泾项目相关负责人表示：“今年土地市场出台‘招挂复合’方式，对于建发这样中型规模的房企来说，其实很受限制，几乎被挡在了招拍挂的门外，因此目前更多可能以合作的方式拿地，做二手土地业务。”

对此，上述负责人回应称：“上海作为公司重点发展的城市之一，未来将深耕下去，也会保持一贯的稳健作风，不激进拿地。”

另据克而瑞研究中心发布的《2017年上半年中国房地产企业销售TOP200》排行榜显示，同为闽系房企的旭辉、正荣、融信分别以471.5亿元、396.6亿元和310.3亿元的销售额位列闽系房企前列，而建发上半年销售额仅为100.2亿元。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为：“在上海发展慢和拿地少有关，其他闽系爆发是前一两年拿地多，也敢拿高价地。相比之下，建发保守了。”

特约撰稿毛中楠对本文亦有贡献