■地处佛山"北大门"，烂尾多年的时代广场如何复活仍是个问题。陈荣炎/摄

    ●广州建业大厦一场大火，让烂尾楼重回人们视线●佛山烂尾楼不多，解决之路却很长

    ●业内支招：需靠政府牵头打开“死结”

   每个楼盘的背后都有一段历史，或喜或悲。上世纪90年代初，随着房地产开发热潮的兴起，佛山一些单位和个人纷纷涉足房地产领域，由于盲目开发，市场定位不准，资金链断裂，加之一些债权、债务等矛盾纠纷，致使一些房地产开发项目停工，俗称“烂尾楼”。

    如果不是日前广州建业大厦的一场大火，很多人已将它们遗忘。

   时至今日，佛山很多著名烂尾楼已经实现华丽转身，成为城市一道靓丽的风景。目前佛山现存烂尾楼已经屈指可数，但是，真正解决绝非易事。

    它们都盼望着早日迎来春天。

    “烂尾”生成

   佛山烂尾楼不多，且在2000年后已基本没有新的出现。在佛山市人记忆中，这些烂尾楼大多起源于上世纪90年代初中期，至今停建时间长达十年以上。

   按佛山楼市专家的说法，这些烂尾楼的形成，部分是受金融风暴和国家调控大环境影响。有受访专家认为，上世纪90年代房地产局部过热，1998年前后遭遇亚洲金融风暴，部分烂尾项目便是当时的产物。

   另一方面，法律法规不健全，开发商盲目跟风也是造成项目烂尾的症因之一。专家指出，当时土地出让制度非常不严谨不规范，可能几百万元就能拿到很好的地，而一旦遇到银根紧缩，开发商就难以为继，资金链条断裂最终造成烂尾。还有一部分楼盘，因遭遇政策性调整，如国家规定，金融机构、政府部门不能参与房地产开发，导致部分项目缺乏后续注资。

    转让尴尬

   能否通过法院评估拍卖，将烂尾楼移交给新的东家，继而将其盘活？记者发现，即使法院出面，也面临不少问题。位于佛山火车站旁，堪称佛山最大的烂尾楼“佛山时代广场”，就是一个很好的例证。

   据公开报道，烂尾多年后，佛山时代广场在2006年曾有一次转机。当时佛山泰裕房地产开发有限公司通过法院拍卖竞得，但时代广场所有者佛山华远公司，却以拍卖过程只有裕泰公司一家举牌为由，认为拍卖过程不合法拒交产权。后来虽经法院裁定拍卖过程合法，但佛山华远仍不认同裁决，不断上诉，导致法院执行空悬，双方陷入僵持。

    记者昨日从华远公司一名工作人员得到证实：该大楼目前仍在荒置中，未有解决方案。

   禅城区法院执行局相关负责人告诉记者，司法手段确实是解决烂尾楼问题的好途径，但法院在执行过程中也遇到不少难题。首先是移交难，由于烂尾楼拍卖涉及到银行、开发商、建筑商和材料供应商、建筑工人等多方利益，法院需要多次协调，制定各方都满意的分配方案。拍卖的价格如果达不到预期，上述各方不肯撤离或移交材料，买收人就无法接收。第二是办证难。一方面开发商、建筑商图纸或其他材料缺失，缺乏相关材料，买收人就很难办理产权移交手续。第三，国土房管部门对烂尾楼办理产权手续的配合程度不够，补交材料、补交款项等手续繁琐，折腾来折腾去，费时费力。

   “买收人竞拍烂尾楼面临很多风险、耗费很多精力，担心移交不了、办不了证等，另外要担心接收烂尾楼能否盘活。因此每次竞拍都是看的人多，最后参与竞拍的很少。”

   上述负责人表示，为了解决烂尾楼办证难问题，法院和国土房管部门一直都在协调，法院认为，只要确认新的买收人买下那栋烂尾楼，国土房管部门就可以直接跟新的买收人对接沟通，减少办证的各项成本。

    “由于双方理解不同，（烂尾楼）办证难问题仍未解决。”该负责人坦言。

    “复活”案例

   需要指出的是，烂尾楼成功“复活”的例子也不在少数。佛山地标式的摩天大楼恒安瑞士酒店、顺德城央景峰便是其中的典型。

   聪明的开发商在蓬勃的楼市经济中找到机会。几年前，路过普澜一路的市民抬头不难看到一个空荡荡的建筑框架。如今，这座最高17层的大楼变身逸彩美寓住宅楼，晚上灯火通明，毗邻电影院和佛山祖庙的地理优势，让这里的单身公寓租金高于同类许多。

   同样的华丽蜕变发生在佛山印象城。这座与佛山地标电视塔对望的大型购物中心，它的前身少为人知：先是嘉信茂广场，后改为新一城，面积不过5000平方米。2011年底，深国投收购商场后面一座烂尾楼，并追加投资3亿元将两个项目打通，重新规划，升级扩建为10万平方米的印象城，在佛山首次引进H&M、优衣库等知名品牌，次年年中重新开业后，成为潮流购物好去处，繁忙时段的停车楼总是排到第五层。

   尤其这两年以来，随着佛山城市升级行动计划的推进，商业气氛显然要比过去浓厚许多。季华中央商务带20多个商业项目的落地，为这座城市面貌带来飞跃式的蜕变，老城区活跃起来，很多旧商场经过重新升级改造，成为商业旺地。

   初次坐车来到佛山的外地人不难发现，鸿运汽车站对面有一排低矮的商铺，与佛山城市面貌格格不入，这里原是一个烂尾了约20年的32层大厦项目。如今，这里也在改变：建筑工人正忙着施工，原来的商铺将拆除，取而代之的是更为现代化的两层商铺，预计春节前完工。

    ■鸿运汽车站对面烂尾楼正在被改造。陈荣炎/摄

    烂尾楼回报率可高达200%

    ■新快报记者 胡珊霞 陈荣炎 曾春花

   在有些投资者看来，烂尾楼还是存在一定的盈利空间的。通常烂尾楼项目开发时间久，多在10年以上，最初拿地的价格远远低于现在几年，开发商可用较低的资金拿下，而获得后期较高的利润；另外，通过拍卖程序出让烂尾楼时，银行以及一些债权人急于收回资金，有的开发商用这些楼盘投资金额的1/2甚至1/3就可拍得，这也使得投资烂尾楼比投资新楼盘更有利可图。

   另外，直接购买烂尾楼可以避开项目立项、土地出让与拆迁过程，周期较短，同时规避可能因拆迁而产生的法律风险。正常楼盘从开发到上市需要两三年，但接手烂尾楼不需要进行报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年的时间，但回报率可能高达150%至200%。

   业内人士认为，传统的盘活烂尾楼方式太多，有政府统一收回再拍卖出去，广州甚至考虑过把烂尾楼改造成廉租房、找银行打包资产去上市等。而由政府主导、品牌开发商介入是最佳组合，成功率比较高。

    【盘活经】

    政府主导规划变身高端豪宅

   兆银酒店，曾经是佛山首个筹备打造的“五星级酒店”，后来因资金链断裂而“烂尾”，如今摇身一变成为季华商圈的“高端豪宅”——星星华园国际，因其靠近地铁站，季华公园而炙手可热，现在已经全部完工，并且全部收楼。

   “这个项目受1998年亚洲金融危机影响，缺乏后续资金而烂尾的。”星星华园国际营销总监柯志斌告诉记者，2006年，出于城市中心区域发展的需要，佛山政府对这块地重新规划并对周边连片打包，规划为大型商业综合体，随即对该片“烂尾楼”进行重新拍卖。“这块地虽然是烂尾，但在开发商眼里是块宝。当初很多人看中这个项目，只是我们公司谈的速度快一些。”柯志斌说，“从地理位置来说，烂尾项目都很有潜力。随着时间推移，10年前的原本很偏的地方也会变成城市中心地段。目前来看，项目收获的经济效益是毋庸置疑的。”

   柯志斌认为，盘活烂尾项目，最主要靠政府主导。政府不出面，没法打开死结。烂尾项目一般都拥有盘根错节的关系，比如银行与企业，业主与企业，企业与企业，企业与政策的关系，关系复杂导致成了一个“死结”。而有政府参与，信任度会高。

    品牌开发商收购项目咸鱼翻身

   近几个月来被盘活的烂尾楼，都是被一些资金实力强的大企业所收购（或注资）。如保利地产、绿地集团都是房地产市场上的龙头老大。

   今年7月24日，保利华南召开新闻发布会称，控股南海里水烂尾楼班芙项目。据介绍，班芙项目位于南海区里水镇里水大道与佛山一环交会处西南位置，属原里水班芙小镇地段，占地919.35亩，已开发251亩。保利地产通过境外收购，间接成为了佛山市南海区景元房地产有限公司的控股股东，正式介入南海里水班芙温泉小镇项目。

   “由于历史原因造成了烂尾，保利地产介入后，将尽快完善规划，启动该项目的开发建设。”保利华南副总经理张亮表示，地块内拥有山林、湖泊、山岗，生态环境得天独厚，建成后将成为广佛中心区低密度生态社区的典范。

   另一烂尾项目，里水镇沙涌居委会地段叠翠山庄商住地块，则于12月13日由广州绿地房地产开发有限公司以底价9.71亿元夺得，宗地面积164509.8㎡，楼面价2360.95元/㎡。该地块位于广佛交界的金沙洲附近，附近沙涌公园、里水沙涌幼儿园、万润购物广场等，西面为展旗岗森林公园。在南海区房地产协会秘书长麦志光看来，这又是一块由政府主导处理，品牌开发商介入的成功复活项目。

   业内人士认为，品牌开发商因为具有较强的资金实力、操作能力，接手烂尾项目的话，成功率会更高。

    【观点】

    佛山市房地产协会副会长骆仪克：

    遵循市场规律就不会烂尾

   佛山烂尾楼并不多，大概十年八年就已经解决、消化掉。烂尾楼是在转型期出现，是计划经济与住房经济转型过程中的产物。现在已经是市场化时代，遵循市场的规律和实际，就不会出现烂尾楼。

   现在政府出台很多手段避免烂尾出现，比如对预售的监管，收了钱只能专款专用，必须统一到建设部门的专项工程结算账户，不能动用，直到工程验收，所以再次出现烂尾的可能性比较小。

    南海房协秘书长麦志光：

    盘活烂尾楼，

    社会效益大于经济效益

   佛山烂尾楼已经非常少，屈指可数，基本为上世纪90年代，佛山曾经出现狂热的房地产开发，而1993年年中国家实行严格调控，造成相当多的项目没有后续资金，一直烂尾到现在。比如佛山国际商业中心大厦、南海广场附近烂尾楼均因此烂尾，而佛山火车站附近的时代广场，则因涉及重大案件而中断开发。而由于烂尾楼法律关系复杂，涉及多个债权人关系，也有公司关闭，相关资料空白，随着时间推移，造成处理难度比较大。

   盘活烂尾楼，更大是社会效益而非经济效益，可以加速债权人的资金回笼，提高城市形象。烂尾项目最好的处理方式还是由政府、法院共同主导，加快处理。

    星星华园国际营销总监柯志斌：

    市场健康有赖政府加大监管

   佛山近年出现的烂尾楼很多，包括兆银酒店、环球国际、ICC、逸彩美寓、南海广场斜对面（永陵大厦），均烂尾超过10年。烂尾楼多处于城市的中心位置，多是由于政策、市场、公司自身原因，导致项目完不成，从而出现烂尾现象，而且由于错综复杂的关系，比如产权关系、债务关系、政策关系没理顺，从而烂尾时间比较长。

   此外，以前国家法律法规不是很健全，对开发企业，监控、预售制度不健全，导致没有经验的、行外的老板都想进入房地产，但在资本控制方面欠缺经验，容易导致资金断裂。

   不仅佛山，整个中国都有这样现象。1998年出现一轮泡沫化之后，全国各地大批的烂尾项目出现。政府为了规避这方面的风险，对预售、自有资金监管力度加大，从而淘汰了一些企业，提高了房地产的准入门槛，市场也变得健康。

    世联地产佛山总经理葛朴：

    佛山摩登大楼不太可能烂尾

   佛山烂尾楼很少。佛山房地产真正开始蓬勃发展是2006年、2007年，保利、万科地产进驻佛山，标志真正有外来开发商进入佛山，而且那时候开发的项目都很偏远，不涉及到城市中心。

   佛山目前城市核心很多土地仍然以城中村形式表现，例如石石肯村，之前的东华里等，不太可能像广州那样出现摩登大楼烂尾的现象，佛山的城市化改造还需要很长一段时间。佛山包括最核心的祖庙、汾江南、千灯湖金融高新区都还有别墅，容积率低，但广州CBD容积率很高，都是高楼大厦。这就是由于城市发展的阶段、城市等级不一样，造成佛山目前没有太多烂尾楼出现。而且，烂尾楼多数表现形式是以写字楼为主，而佛山这几年建的高房子基本都是住宅，连季华路上的写字楼都屈指可数。

    知多D

    如何避免买到烂尾楼？

   记者在采访中了解到，绝大多数业内人士认为，佛山目前房地产市场相对比较健康，政府监管比较严格，烂尾现象基本绝迹，所以市民不用担心会买到烂尾楼。柯志斌说，主要是看开发商的实力和品牌，开发商实力强大，在资本控制方面比较有经验，项目烂尾的可能性就低。