作者：陈亮

日前，有媒体质疑雅戈尔集团股份有限公司（600177.SH，以下简称“雅戈尔”）旗下的宁波雅戈尔动物园零成本占地的问题。而在动物园拿地风波的背后，雅戈尔地产频吞拿地苦果一度为业界诟病。

立足服装主业，雅戈尔一度向房地产、金融投资扩张，被称为“三条腿走路”，然而雅戈尔地产激进拿地、高库存、项目开发缓慢等问题一度为业界诟病，公司转型也面临诸多不利。

2月7日，针对上述雅戈尔地产业务发展等问题，雅戈尔董秘办相关工作人员在接受《中国经营报》记者采访时表示，土地使用权费用已在年报附注中公示。公司地产业务前几年遇到了瓶颈，因此公司只能因地制宜、审时度势，只拿合适且有利润的地。之前储备的土地也会陆续开发掉。

对此，克而瑞华东区域总经理刘晨光则称，地产业务只是雅戈尔的投资途径，并不是作为雅戈尔主业发展，只是为了利润率而拿地。最多行情好时多拿几块地卖掉，是典型的拿项目赚钱，没有太多规模要求的企业。

土地风波不断

2017年春节期间，宁波雅戈尔动物园的老虎咬人事件之后，有媒体曝出雅戈尔动物园疑似涉零成本占地。记者通过梳理发现，宁波雅戈尔动物园前身系宁波东钱湖野生动物园，由雅戈尔子公司雅戈尔置业控股有限公司全资控股，一期占地1900亩。

东钱湖野生动物园于2001年由上海一家投资公司同鄞县两家旅游开发公司一道投资建成。由于经营不善，2004年,当地政府把该园委托雅戈尔集团独资运营，动物园因此以“雅戈尔”命名。因动物园门票涨价问题，中国经济网曾质疑其零成本占地。

针对以上质疑，雅戈尔董秘办首度回应《中国经营报》记者称，土地使用权费用已在年报附注中公示。记者在雅戈尔2004年年报无形资产项目中查阅到，该地块雅戈尔以4467.81万元价格购入。

此次雅戈尔动物园“零成本占地”质疑仅仅是雅戈尔20余年地产业务发展中的一次小风波。

雅戈尔自开展地产业务以来一直以高价拿地、屡屡斩获“地王”的面目出现在公众面前。豪赌地产之下，雅戈尔也频频被高价地王所累。

记者通过梳理雅戈尔拿地公告发现，自2007年至2010年，雅戈尔在甬、杭、苏、沪四地分别拿地，其中2007年和2009年各拿了5块地，2008年和2010年各拿了两块地。而其中频现“地王”项目，例如33.93亿元拿下上海长风地块、24.21亿元夺得杭州申花地块。

据年报数据，2007年到2011年的5年间，雅戈尔从房地产获得的净利润近30亿元，平均每年收益约为6亿元，而大多数年份雅戈尔地产业务占用的资金却超过100亿元，净利润和资金投入形成了强烈的反差。

强烈的反差使得雅戈尔2011年至2012年再也没有拿地，对此雅戈尔董秘办相关工作人员对记者说：“主要是因为房地产那时候刚好遇到了瓶颈，刚好是市场那时候已经到了一定的高度。然后地产也炒得比较高，2011年至2012年地价都比较高，我们自己拿地都比较少的。很多地都变成了合作开发。”

2013年雅戈尔通过4.84亿元全额计提让股民买单的方式退掉了此前拍得的杭州申花地块，并于当年开始重新拿地。2013年至2017年期间，雅戈尔除2016年拿了苏州相城区一块地以外，剩下土地都是在宁波拿到的。

项目开发缓慢被疑囤地

雅戈尔除了在拿地方面充满波折外，其项目开发缓慢一直饱受外界质疑。记者查阅雅戈尔2016年半年报显示，报告期内雅戈尔持有待开发土地共有5块，相较于2015年年报中的8块减少了3块。其中中基地块仍处于待开发土地名单中。

根据资料显示，中基地块于2008年4月21日由雅戈尔全资子公司宁波雅戈尔置业有限公司以 2.11亿元的价格竞得。该地块位于石碶街道，东为雅戈尔大道，北为杭甬高速公路，西为杭甬高速公路立交匝道，分为 A、B、C、D 地块。

其中A、B、D 地块土地用途为居住，土地面积分别为 5673、34822 和 9162 平方米，容积率不大于 2.50，出让年限为住宅 70 年、商业 40 年；C 地块土地用途为商业（商务办公），土地面积为 19340 平方米，容积率不大于 1.75，出让年限为 40 年。

自2008年至2015年，中基地块待开发面积始终处于68997平方米，直到2016年6月30日才23323平方米。对于中基地块久拖未开发的现象，雅戈尔董秘办相关工作人员对记者表示，设计工作已经开始，主要是周边还有一些需要拆迁的东西。

除了中基地块“囤地”近8年时间外，雅戈尔位于苏州相城区的项目也被媒体曝出疑似囤地多年。此外，还有雅戈尔分别以8.80亿元和9.47亿元竞得的宁波鄞州新城区原雅戈尔纺织城A-1 和A-2地块，至今仍未开发。

对于项目开发缓慢的问题，雅戈尔方面回应《中国经营报》记者时表示，每个房地产企业风格都不一样。像万科在每个城市拍下地块到开发出来都比较快，他们的产品基本上属于全国复制。“但是我们作为本土企业，觉得要因地制宜，每个城市都有不同的人文气息，每个城市都有不同的生活环境和地理环境。雅戈尔一般都是开发比较适合自己的产品，所以都比较慢。”

对于一直处于高库存、高负债的雅戈尔来说，开发缓慢是否会影响其现金流？对此，雅戈尔方面向记者表示，拿地价格便宜就不用担心现金流回笼问题。苏州前几年拿的地，成本较低，一直在开发。“像去年的话，地产经历了一波上涨行情之后，毛利率是比较高的。”

收缩地产业务 “地王”频折戟

根据雅戈尔最新财报（2016年三季报）显示，雅戈尔地产业务实现营业收入 743,257.75 万元，较2015年同期降低 17.88%。地产业务中房地产销售业务实现营业收入71.19亿元，较上年同期降低 18.86%；合计实现净利润12.14亿元，较上年同期增长 50.35%。对于增长原因，雅戈尔方面表示，是由于合作项目结算增加投资收益以及售价提升带动了产品毛利率提高等。

刘晨光对记者表示，这个利润率反映的是前两年销售数据，未来两年利润率会持续走好，但这只是财务上的算法。利润率的上升主要还是雅戈尔地产业务整体的规模在缩小。

地产业务整体规模的收缩恰恰是之前高价拿地造成的“苦果”。2002年，雅戈尔收购了雅戈尔置业有限公司，当年雅戈尔置业就贡献了5.33亿元的营收，接近当时主营服装业务营收的1/3。随着楼市的火热，雅戈尔地产业务更是不断攻城拔寨，频频拿地，甚至走出宁波，前往上海、杭州与多家老牌房企争夺土地资源，屡屡刷新当地“地王”价格。

到了2010年地产业务更是成为雅戈尔的半壁江山。当年雅戈尔总营收145.14亿元，其中地产业务创下了68.53亿元的营收好成绩，成功超越主营服装业务的60.99亿元。然而随着2011年楼市调控的开始，雅戈尔地产业绩就出现了大规模下滑。

根据雅戈尔2011年年报显示，雅戈尔地产开发集中的宁波、苏州、杭州、上海四个城市，2011年的商品住宅成交面积分别同比下降15%、23%、53%和24%。2011年全年，雅戈尔地产业务总营收仅为33.73亿元，连2010年总营收一半都未到达，只完成了其集团期望值的三分之一。

从2011年到2012年，受地产业务的“拖累”，雅戈尔盈利连续两年出现负增长。2011年和2012年雅戈尔扣非净利润下降幅度分别为34.03%和9.31%。直到2013年楼市行情走好，雅戈尔方面才恢复每年拿地的习惯。“元气大伤”的雅戈尔拿地速度远不如前，也再无雅戈尔“地王”声音传出。

对于雅戈尔地产接下来的发展，雅戈尔董秘办相关工作人员告诉记者，地产业务将继续做下去，只是接下来要根据时代步伐，审时度势来拿地。“如果有合适自己的，经过评估觉这块地拿的有利润可以赚的，而且能够开发出适合产品的，那我们会去拿的。”

近日，雅戈尔发布了2017年首次拿地公告。雅戈尔全资子公司宁波雅戈尔北城置业有限公司以18.46亿元的价格竞得天水家园以北地段庄桥河东侧3#地块的国有建设用地使用权。

戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光表示，从目前的市场来看，受政策影响2017年宁波整体市场可能会处于一个平稳微跌的趋向，成交量比2016年有所下滑。而雅戈尔在今年初取得天水家园以北地段庄桥河东侧3#地块，由于容积率较低, 可塑性较高, 但由于未来短期市场存在不确定性，还是具有一定挑战。