市住建委介入调查 链家多个门店橱窗广告全部下架

    本市将进一步加大房地产经纪监管市场 专家提醒：多种方式可保证购房资金安全

    青年报记者 罗水元

    上海多个链家门店的橱窗广告全部下架。本版摄影 青年报记者 张瑞麒

   大部分人现在买房，都要经过中介。然而昨日消保委约谈链家一事爆出，不禁让人心颤：到底房产中介靠不靠谱？面对为了利益手段频出的房产中介，身为弱势一方的消费者应怎样保护自己的权益？带着问题，青年报记者采访了律师、法官等多方面的法律人士。

    青年报记者 罗水元

    链家后续

    链家相关经纪人网上签约资格被暂停

    市住建委将加大房地产市场监管力度

   链家地产中介业务员向顾客推销高利贷式的“垫资”服务后，上海市住建委昨天明确表示，已正式调查链家地产，相关调查结果将及时向社会公布。

   市住建委介绍，2月23日，媒体曝光上海链家房地产经纪有限公司相关案例后，上海市住建委高度重视，当天上午就约谈了链家地产公司相关负责人。初步发现，链家公司相关门店存在不规范的经营行为。在此基础上，上海市住建委已决定开展正式调查，并要求链家公司积极配合。

   市住建委表示，调查期间将暂停链家地产公司涉事门店和相关经纪人员的网上签约资格。经市住建委同意，即日起上海市房地产交易中心也已暂停上述门店和人员的网签资格，调查处理结果将及时向社会公布。

   市住建委也透露，近期，本市房地产经纪行业违规情况有所抬头，政府相关主管部门将进一步加大对房地产经纪市场的监管力度，及时查处违法违规行为，切实维护交易当事人合法权益，保持房地产市场平稳、健康、有序发展。

   昨天晚上，记者进一步联系链家地产时，暂未得到更新情况。而记者从有关方面得到，链家事件曝光后，又有链家顾客反映遇到同样类似“垫资”服务。服务过程中同样是在签订居间协议前不明确告知房屋的抵押关系，待消费者付完定金后才说房子有抵押关系，无法过户。无法过户时，中介推卸自己审核责任，消费者难以退到定金。如此情况下，中介人员就“适时”斡旋，推出垫资服务，有的“垫资”月利率甚至高达2%。

   记者再次联系上海市消保委有关负责人时。对方表示，相关案例曝光后，链家仍未给上海市消保委进一步的说法。晚间，青年报记者注意到，上海多个地区的链家门店橱窗广告全部下架。在竹韵路门店本报记者看到，汉宇地产和中原地产的橱窗都悬挂着广告，但链家的两排广告全部撤销。链家地产相关方面证实，公司确被住建委调查。不过，对此链家没有发表任何评论。链家方面还透露，明天一早将去消保委沟通相关事宜。

    律师说法

    隐瞒房源真实情况有赔偿责任

    无相关审批不得进行金融服务

   对于有的房地产中介企业先隐瞒房屋抵押等真实信息将消费者“套住”，然而再“设局”让消费者一步步不得不接受其高利贷式“垫资”金融服务的情况，上海申骏律师事务所李国东律师认为，房地产中介企业如此操作，不但不能拿佣金，还应为其隐瞒交易房产的抵押关系等真实情况而承担赔偿责任。而房地产中介行业，如果没有取得相关金融监管部门审批，不能从事“垫资”式金融服务。

    居间协议无约定不意味中介无责任

   李国东律师认为，房东出售已经设定抵押的房屋，应当通知抵押权人；未通知抵押权人的，房屋买卖合同仍然有效，但在未向抵押权人清偿全部债务并注销抵押前，无法办理房屋所有权变更登记。若合同中没有约定由谁去归还房东抵押贷款的，按照法定原则，由房东自行出资涤除抵押登记。有约定则依照约定履行。

   值得市民注意的是，一般由中介公司拟定的居间协议等格式条款中，中介公司为规避承担法律责任，在居间合同中通常不约定其应当承担的法律责任。不过，房产中介公司并不能以此为由免除其违约责任。如果房地产中介公司违反如实报告义务的，不但依法不得要求交易双方支付佣金，还要承担损害赔偿责任。同样，如果房地产中介公司在居间介绍过程中故意隐瞒重要事实的，依法不得要求交易双方支付佣金，并应当承担损害赔偿责任。

    未经审批提供贷款服务涉嫌违法

   根据《银行业监督管理法》、《消费金融公司试点管理办法》等相关法律规定，任何从事金融产品服务的企业，均应当事先取得相关部门的审批。作为提供房地产经纪服务业务的中介企业，如果要为居民提供消费金融服务，就应当取得银监会等部门审批通过，否则不得从事金融服务。中介公司未经审批即提供贷款服务，涉嫌违规违法。

   为赚取“贷款”“垫资”中超出甚至远超出银行同期利率的利息，又规避这一法律风险，一些房地产中介企业就在提供垫资服务过程中，采用了“变通”的方式——由中介公司或其同样没有金融资质的关联公司在“后台”出资，让员工在“前台”为顾客提供“热情”服务的过程中，让顾客一步步不知不觉被“套住”，待到“时机”成熟时再为顾客提供“贷款”“垫资”服务，从中收取超出甚至远超出银行同期利率的利息，如此一来，同样由公司层面提供的资金，在不明真相者那里，就变成了员工个人的资金，“贷款”“垫资”行为从公司层面“演”变成了民间借贷层面。

   为了保证公司的利益，有的房产中介公司甚至为从事这样的“贷款”“垫资”业务，专门拟订了内部协议让员工在服务前签订，内部协议就约定由中介公司出资以员工名义对外发放“贷款”，实际责任由中介公司承担。为了保护公司的利益，出现“意外”情况时，公司“对外”又会将责任归咎到个别员工身上，以外界难以查询的“处罚”方式“处罚”员工。

    无独有偶

    房产中介失责连累下家  改头换面仍是原班人马

    青年报记者 卢燕

    本报讯“链家案例中黄先生的故事再次戳痛我买房被坑的‘旧伤疤’。”昨日，市民龚先生致电给青年报记者，两年前，因为中介失责没有拉产调也没有核实清楚上家信息，他向上家支付完150万元的首付款方才知道所买的房子已被抵押给银行，经历过令人头痛的诉讼，他住在这套“不知是否属于自己”的房子里忐忑至今。令他糟心的是，当年失责的中介一番改头换面，原班人马仍然心安理得兜售房源。

    学区房“一贷二押三挂牌”

   这套让龚先生头痛不已的房子位于闵行区莲花路上的某小区。2014年，龚先生和太太商量想给即将上小学的孩子报一所双语学校，龚先生通过家附近位于古龙路上当时名叫轩诚的房产中介选中了学校对口的一个小区。

   在业务员的撮合下，龚先生很快和这套学区房的上家叶先生见了面。发现双方都有交易的意向，就这样，在去年11月份，龚先生与上家叶先生签下房屋买卖合同，约定首付款为150万，房屋总价款为350万元。签完合同距离付清首付款还有一个礼拜左右的时间，龚先生突然接到叶先生的急电要求龚先生把首付款直接给他，龚先生对这套房子的确比较中意，就在中介不在场的情况下将150万元的首付款打到了叶先生太太的账户里。

   就在龚先生分两次付完150万元的首付款后，蹊跷的事情发生了，叶先生再次突然主动找到龚先生说这套房子有一笔180万的贷款没还掉，龚先生说：“上家的意思是叫我赶快拿出尾款，他陪着我一起去还清房子的贷款。”

    心有疑惑的龚先生意识到情况不妙，而且之后上家的态度竟越来越暧昧，打电话也很少接通。

   龚先生说自己曾经试图想搞清楚这个谜团，他找到中介强烈要求必须见到产证上的主人核对身份：“我要求上家带他的太太一起当面核对清楚身份，上家也的确带着一位女子来找过我，我要求对方出示一下身份证给我看看，但她竟然说没有带在身边。后来，我回去找中介调看存档的材料，结婚证的复印件上头像很模糊，根本看不清谁是谁。”

   龚先生找到房产中介要求看到房产调查证明，然而，中介始终没有说明这套房产的产证情况。在距离过户还有两个礼拜的时间里，龚先生决定自己去对这套房子查底。不查不知道，查了才发现，龚先生已经掏钱付过首付的这套房子不仅背有贷款，还抵押给了银行。

    涉案中介改头换面后再出山

   在接下来的三年时间里，龚先生经历了让人心力交瘁的诉讼。不得已之下，龚先生带着法院负责保全的法官追到上家位于福建的老家，查封了他在当地的房产，向法官提出更改诉请，龚先生随后拿到了一份与上家之间继续履行的调解协议。

   龚先生对自己现在居住的这套房子，内心纠结不已：“如果中介当初尽一点点责任哪怕调一份产调出来，我也不会落得今天这般田地。”

   前段时间，龚先生发现，当初那家名为轩诚的中介换了一块招牌，改名为“一信”，他走进去一看，里面的房产经理和业务员仍然是当初的熟面孔，好像龚先生身上发生的一切都与他们无关。龚先生心头的困惑更为悲愤：“这样不讲诚信不负责任的业务员难道还能在这个行业继续做下去吗？”

    有失信记录终身不得再执业

   带着龚先生的问题，青年报记者从本市多家法院了解到，事实上，本市司法机关曾向涉案的房产公司多次发过司法建议责令整改。

   《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》第二十一条规定，经注册的房地产经纪人如果有过刑事处罚、同时挂靠在两个以上中介公司、严重违反职业道德和经纪行业管理规定、脱离房地产经纪工作岗位连续两年等情况，原注册机构应该对此类业务员注销注册。这意味着，有过失信记录的业务员将终生不得再执业。

   然而，在采访中，有不少房产律师也对这一“退出”机制的实际履行力表达意见：“实际案例中，还存在着根本没有经纪人资质的‘黑中介’在兜售房源，到了居间合同签署环节，拉一个有资质的经纪人写上他的证件号码。既然要对这个行业的从业人员进行整顿和洗牌，就应该建立健全严格的惩罚和退出机制，一旦有违纪失信行为，立即拉黑。对信用良好的从业人员予以公示，树立良好的行业氛围。此外，建议行业协会定期对违规的中介人员做集中统计，防止他们穿上‘马甲’又重操旧业。”

    专家支招

    提醒1 使用官方资金监管模式

   前天，在上海市消保委召开的房地产中介消费者满意度调查发布会上，在黄先生等两位市民声泪俱下地诉说其在链家地产买房过程中遭遇的高利贷式“垫资”服务后。记者了解到，为减少、防范二手房交易风险，上海市房地产交易中心早在2008年就推出了资金监管服务，并于去年在松江区试点存量房交易资金监管，今年还将进一步扩大试点范围。

   由上海市房地产交易中心在松江区试点的资金监管模式，资金监管系统既与交易中心系统联网，与十多家主要银行联网，上下家交易二手房时，只要一致同意以资金监管模式的方式交易，有关钱款都会先交至在资金监管账户内，交易不完成，上家拿不到相应房款。交易一完成，资金监管账户能在同步获取信息的同时快速将下家付在资金监管账户中的款项转给上家。而如果交易过程中产生纠纷，即使一方“人间蒸发”，另一方也能按照合同约定从资金监管账户中拿到相应钱款。且该服务不向市民收取任何服务费。

   值得注意的是，虽然上海市房地产交易中心只在松江区试点资金监管模式，但并不意味着其它区的市民不能采取资金监管模式来交易二手房。记者了解到的情况是，还没有试点的城区，虽然其交易中心大厅内没有资金监管的醒目提示和专门窗口，但市民仍可以拨打上海市房地产交易中心服务热线：962269，咨询、申请资金监管模式交易二手房。

    提醒2 提前查询房源的真实情况

   采访中，记者同时也了解到，下家通过房地产中介购买二手房前，为了防止系交易的房子有抵押、查封风险，可以前往所在区域房地产交易中心查询。

   由于房地产基本信息属于公开信息，市民查询时，不需要委托律师，也不需要找什么“关系”，凭一个公民身份证即就可以查到相应房子的地理位置、债务抵押、法院查询等信息。不过，房子产权人这样的公民个人隐私信息，则不会显示出来。

    提醒3 应根据交易进展分期付给佣金

   正式签订购房合同前，下家与上家在一般情况下至少应该签下两份合同，一份为包括中介在内的居间合同，以及一份草签的上下家买卖合同。为下家“埋雷”的往往出现在居间合同里，既没有确认佣金与房屋到手价之间的关系，又没有明确在上家获得到手价房款的同时，是否还应支付佣金，以及该佣金是予以减免还是由下家支付。中介对此模糊处理的借口往往是：“接下来会签正式购房合同。”

   中银律师事务所房产律师张莉表示，房产中介在经纪过程中，完整的责任包括：拉产调、核实双方限购背景与贷款期限，直到双方完成过户。房产中介的佣金也应该根据房屋买卖的不同阶段实行“递进制”而非“一口价、一刀切”。

    提醒4 外地来沪者需注意社保缴纳年限

   一线城市限购政策的“紧箍咒”尚未松动，房产相关政策本应是中介人员倒背如流的“基本功”，张莉律师告诉青年报记者，现实案例中，不熟悉政策的中介人员不在少数。

   前段时间，一位外地来沪的高级白领通过中介在上海购房，中介告诉她，只需提供两年的社保缴纳证明即可，等她签完若干合同开始支付房款，她却从社保部门得知，由于她在过去两年时间内频频更换单位，存在补交社保的行为，100万元的贷款未能兑现，时间不等人，上家催着她支付100万元的现金，资金周转顿时断节。张莉表示，中介人员除了对本市限购政策熟悉，更不能忽视社保缴纳年限的相关规定。