市消委会：敦促9家银行整改

房贷合同藏六大陷阱

买房签合同对购房者而言是件大事，但一些合同中却暗藏法律“陷阱”，让购房者陷于被动和不利地位。昨日，深圳市消委会召开新闻发布会，对个人购房贷款合同不公平格式条款进行了点评。

2016年初，深圳市消费者委员会组织开展对深圳市个人购房贷款合同是否存在不公平格式条款的调查、评议工作，活动共收集了12家银行的个人购房贷款合同文本进行专题研究，最终对其中9家银行的部分条款进行评议，并呼吁各界关注并敦促业界整改，以维护购房者的合法权益。

文/广州日报记者阮元元

合同陷阱

（第一款）合同未依法进行公示

（点评：侵犯消费者知情权）

在合同收集过程中，深圳市消委会发现较大部分银行的个人购房贷款合同文本未在其经营场所公开展示，在各银行官方网站上也很难查找到个人购房贷款合同的文本。

在工作人员以消费者身份进行有关房屋贷款服务咨询并要求查阅银行个人购房贷款合同文本的过程中，部分银行工作人员表示个人购房贷款合同文本属于银行信贷部门内部资料，需经借款人预约申请贷款后，才能将贷款合同拿出来给借款人签字确认。

消委会法律部范福东评析——

部分银行没有依法公示个人贷款合同，不仅侵犯了消费者的知情权，并进而妨碍消费者实现其选择权和公平交易权，而且违反了《深圳市经济特区合同格式条款条例》和《个人贷款管理暂行办法》的相关规定，依法可由主管部门责令其限期整改。

（第二款）不合理要求消费者开立日常经营主要账户

（点评：加重消费者不必要责任）

招商银行：《个人购房借款及担保合同》第十八条第一款中：“同意自贷款人发放贷款之日起一个月内在招商银行开立日常经营主要账户，或将此前在他行所开立的日常经营主要账户迁至招商银行。”。

范福东评析——

根据《消费者权益保护法》规定，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为，经营者不得利用格式条款加重消费者责任、实施强制交易，此种不合理的规定不必要地加重了消费者的责任。

（第三款）要求消费者放弃抗辩权

（点评：违反《民事诉讼法》和消法）

广发银行：《个人房屋按揭贷款合同》第十九条规定，如果贷款合同经公证机关公证为具有强制执行效力的债权文书，贷款银行申请强制执行时消费者须无条件放弃抗辩权。

范福东评析——

以上条款这种规定存在以下两个问题：第一，不能直接向法院申请强制执行。贷款银行应该先向原公证机关申请执行证书，而不能根据贷款合同直接向有管辖权人民法院申请强制执行。

第二，不能要求消费者放弃抗辩权。贷款银行通过格式条款排除了消费者的抗辩权，不仅违反了《民事诉讼法》，而且违反了《消费者权益保护法》第二十六条经营者不得以格式条款排除消费者权利的不公平规定，其内容当然无效。

（第四款）约定管辖选项不充分

（点评：条款不公平、不合理）

平安银行：《房地产买卖抵押贷款合同》第十四条第六款；浦发银行：《个人购房担保借款合同》第十三条第八款；兴业银行：《个人购房抵押（保证）借款合同》第十一条。

以上条款平安银行和浦发银行是直接约定了银行所在地法院管辖；兴业银行则规定消费者可以选择仲裁或由合同签订地法院管辖。

范福东评析——

这种规定存在以下两个问题：第一，约定管辖的选项不充分。第二，未采取合理方式提请消费者注意。

（第五款）减轻贷款银行义务之系统故障问题

（点评：应承担相应责任）

兴业银行：《个人购房抵押（保证）借款合同》第十六条第四款规定：“因不可抗力、通讯或网络故障、债权人系统故障等原因导致未按时发放贷款或办理支付的，债权人不承担任何责任，但应及时通知债务人。”

范福东评析——

贷款银行负有对其银行软件系统、网络系统等进行更新、管理、维护、保障系统正常运行的基本义务，如因银行过失、疏于管理等原因造成借款人损失的，贷款银行应当承担相应责任，并采取积极有效的补救措施。

（第六款）将借款人失踪、死亡等视为违约

（点评：借款人死亡等情况不能认定为违约）

部分银行规定认为以下三种情况：一是直接将借款人死亡、失踪、丧失民事行为能力；二是，将借款人死亡、失踪、丧失民事行为能力，无继承人、财产管理人；三是，将借款人发生伤残、失业、搬迁、婚姻变动、工作变动、经营情况恶化等情况认定为违约行为。

范福东评析——

第一，借款人死亡等情况不能认定为违约。借款人死亡、失踪、丧失民事行为能力不可能继续履行合同义务，合同应当中止；如果没有继承人、财产管理人或继承人不继承的，合同应当终止。第二，将借款人伤残等情况直接认定为违约理由不充分。