2017-04-08

作者：杨玲玲，张玉

随着长三角地区调控加码，开发企业在“限价”重压之下的惜售情绪日趋加重，捂盘惜售、变相涨价等现象有所抬头，这也滋长了部分通过内部关系选房，或重金购买紧俏楼盘房号的违规行为。

近日，《中国经营报》记者调查了解到，上海不少即将开盘的楼盘被中介标价50万到70万元出售“房号”，部分还承诺可选楼层和房型，记者向仁恒置地等涉事房企进行采访求证，对方未予正面回应。记者就此致函上海市住建委，截至发稿未获回复。

而自去年下半年以来，象屿地产、绿都集团等企业相继陷入“捂盘”风波。面对外界质疑，上海象屿置业有限公司品牌部人士否认了象屿上海年华项目开盘未推出全部房源的说法；绿都御景蓝湾营销负责人骆承武则向《中国经营报》记者表示“股东方回购房源后将以二手房形式出售给购房者”是假消息。

对于房企另辟蹊径绕过“限价”审批的做法，易居研究院研究总监严跃进认为，严厉的调控之下，房企盈利空间受到了挤压，但捂盘面临较大的金融风险和经营风险。

有企业通过回购绕开“限价”审批

近日，有媒体报道称，位于松江区的象屿上海年华销售人员介绍新推出192套房源，而在网上房地产（上海市房地产交易中心主办）查询发现，该项目今年3月4日获得一张预售证，总套数为522套。

根据上海市发改委关于贯彻落实《商品房销售明码标价规定》的通知，已取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照备案价格明码标价对外销售。

业内人士认为，如果开发商没有按预售证一次推出所有房源，或涉嫌违规。同时，记者登录网上房地产查询发现，象屿欣苑（象屿上海年华的别名）分别在2016年12月6日和2017年3月4日取得预售许可证，共有895套房源，截至4月5日，共销售209套房源，其中，2016年12月销售14套，2017年1月8套，2017年2月1套，2017年3月180套，2017年4月（1~5日）6套，销售较为缓慢。

针对这一问题，本报记者实地走访象屿上海年华时，销售人员介绍称，最近开盘的所有房源都已推出，不过，当记者通过房天下平台致电置业顾问时，其回复称最新开盘的房源约有近200套。

随后，记者联系上海象屿置业有限公司品牌部人士进行采访求证，对方否认了未推出全部房源的说法，并表示“上海房地产市场从去年开始已经非常规范，项目在正常销售当中”。 而在杭州市场，更有开发企业被指另辟蹊径通过回购绕开“限价”审批。

位于杭州市萧山区杭城绕城南线义桥出口处约1000米的绿都御景蓝湾，是个西临浦阳江、钱塘江，东临时代大道南接线的超级大盘。2月，绿都御景蓝湾共成交498套房源，摘得当月杭州市销售套数冠军，然而，这些房源的签约均价仅9338元/平方米，比周边的在售楼盘低约5000元/平方米。

杭州透明售房网数据显示，1月19日开盘的绿都御景蓝湾41、42、43幢，共包含520套房源，申请下来的备案价约在每平方米8500~11000元之间。目前，这520套房源已经全部售完。据此前《钱江晚报》报道，绿都御景蓝湾的股东方以低于周边房价约30%的价格，“吃下”自己项目上的520套房源，未来或以二手房形式出售给购房者，从而绕过目前严苛的“限价”审批。

对于这一说法，绿都御景蓝湾营销负责人骆承武坚决否认。他告诉记者：“公司股东就一个人，一个人能买那么多房子吗？我们的房子都卖给了普通购房者，杭州市房管局对这件事情的解释也是合情合理合法合规。”

记者登录国家企业信用信息公示系统查询到，绿都御景蓝湾的开发企业杭州卓越房地产开发有限公司的类型为“一人有限责任公司（私营法人独资）”，即由一名股东（自然人或法人）持有公司的全部出资的有限责任公司。如骆承武所说，公司只有一名股东，不过记者注意到，公司股东并非自然人，而是企业法人绿都控股集团有限公司。

购房者和开发商各执一词，最终结果仍扑朔迷离。不过，克而瑞华东区总经理刘晨光对《中国经营报》记者表示：“绿都集团借此项目获利的可能性很大，周边房价已卖到13000~14000元/平方米，而这批房源的均价每平方米才9000多元，后续肯定能获利，而且此做法并未违规。”

中粮、仁恒旗下楼盘房号被高价叫卖

自去年10月8日起，上海全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核（包括预售许可和现房销售备案），对上市房源定价不合理的，坚决予以调整。多位上海开发商表示，“预售证越来越难拿”，与此相对应的是购房者买房也越来越难。

近日，有上海购房者向本报记者反映，在一个社区论坛看到，有人声称“做上海很多一手楼盘的提前订房，有内部关系，可提前内订到你想要的户型和楼层，还可以在你谈好的折扣上继续帮你打折”。仁恒公园世纪、星河湾、仁恒森兰雅苑、尚海郦景、晶耀名邸、仁恒东郊花园、中粮前滩海景壹号、仁恒东怡花园等多个楼盘在列。

记者以购房者身份致电询问，对方表示自己是中介人士，有内部关系，可预约订房和打折，还可将二套房做成首套房。“二套买的话首付就要七成，很多客户手上往往没有这么多钱，我们可以帮他做包装，把二套变成首套，首套的话只需要付35%的首付。”至于操作细节，该中介人士称，电话中不便透露太多，有需求可接受面谈。

随后，记者拨通另一个电话号码，对方表示自己是一家名为“上源地产”的中介公司人员。他提到，目前手里只有一个中粮前滩海景壹号的名额，预订房号的话，一口价70万元；仁恒东郊花园60万元可选房号，或许还有一些折扣。不同的楼盘“订房费”也不一定，都是“一盘一价”。

记者多次致电仁恒置地品牌部相关负责人，就“未开盘项目可通过内部关系预订房号”等问题进行采访求证，对方表示目前正在外地出差，具体情况并不清楚，随后电话便一直无法拨通。 而记者3月29日走访位于上海市浦东新区的中粮前滩海景壹号发现，售楼处在关闭中。门口处一则公告显示，由于项目售楼处调整维护，3月27日起，售楼处正式关闭，具体开放时间以官方通知为准。

记者采访项目物业了解到，该项目的具体开盘时间和价格均不确定。当记者问及是否有内部关系方便及时看房时，该物业表示自己并不清楚，具体要向销售人员咨询。而售楼处电话一直处于无人接听状态。随后，记者致电致函项目品牌商中粮集团，截至发稿，未能收到对方任何回应。

对于严控之下以上海、杭州为代表的长三角楼市出现的“捂盘惜售”等乱象，严跃进指出，严厉的调控之下，房企盈利空间受到了挤压，延缓推盘节奏或能扩大销售业绩。但通过捂盘获利是有前提条件的，即后续政策基本稳定且购房者购房需求持续上升，否则捂盘同样面临较大金融风险和经营风险。

3月29日，住建部再次通报30家违法违规中介和房企，严跃进置评称，本轮楼市调控相当严厉，充分说明了房地产市场管控的急迫性。从查处的理由来看，对于三种违规行为进行了积极的管制，主要是价格操纵、传播虚假信息、给购房者资格提供造假等，从实际情况看这也是一些中介近期频频违规的地方。